Wir spielen mit dem Gedanken, von Uppsala nach Stockholm zu ziehen. Wie Fabian ausführlich darlegt (1, 2, 3), ist das nicht ganz einfach, aber wir haben auch keine große Eile.
Da wir nicht schon von Kindheit an in der entsprechenden Schlange für Mietwohnungen stehen – Wer hat gesagt, der Sozialismus sei tot? – und weil wegen der Finanzkrise gerade angeblich eine gute Zeit dafür ist, ist auch der Kauf eines bostadsrätt (Wohnrecht) eine Überlegung wert. Es ist schon interessant durch die gesammelten Anzeigen der Makler auf hemnet.se zu stöbern. Die Suche ist komfortabel eingrenzbar und mit den Stadtkarten und -ansichten von eniro.se integriert, so dass man sich immer auch gleich die Umgebung ansehen kann – und zwar nicht nur als Satellitenbild, sondern auch als Luftaufnahmen aus geringer Höhe von allen Seiten (Beispiel).
Auf jeden Fall weiß ich jetzt wie die zahllosen nicht-so-zentralen Stadtteile Stockholms heißen und wo sie liegen. Eine Wohnung auf Södermalm oder in Vasastan wäre zwar sehr schön, ist aber unerschwinglich, trotz Finanzkrise.
Schlagworte: Stockholm, Wirtschaft, Wohnen
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Über den Wohnungsmarkt in der Hauptstadt ließe sich viel schreiben. Kurz zusammengefasst: von den Attributen “bezahlbar, stadtnah, groß, renoviert, verfügbar” treffen eigentlich nie mehr als zwei oder höchstens drei gleichzeitig auf eine Immobilie zu, wobei der letzte Punkt bei weitem der ärgste ist.
Wer in Stockholm wohnen will oder muß, der hat nämlich folgende Alternativen: – der Arbeitgeber kümmert sich drum: Riesenglück gehabt. Dürfte aber nur für Vorstandsmitglieder von internationalen Firmen in Frage kommen.
-man steht seit zehn bis zwanzig oder noch mehr Jahren auf der Warteliste der kommunalen “bostadsförmedling” für Mietwohnungen. Einwanderer? Pech gehabt. Warteplätze gibt es nur mit Personnummer.
-man akzeptiert ein Dasein als Untermieter und ist trotz aller Gesetzesegelungen der Willkür seines Hauptmieters ziemlich ausgeliefert. Falls man überhaupt etwas Passendes findet.
-man wohnt irgendwo weit, weit außerhalb und sitzt dann täglich zwei Stunden im Pendlerzug oder im Stau auf der E4.
-man kauft ein Haus, wohnt dann aber auch wieder weit, weit weg. Alternativ verpfändet man sein letztes Hemd, um sich die Hypothek für ein Häuschen etwas näher an der Stadt zu leisten.
-man gibt ein Irrsinsgeld für den Kauf einer Wohnung aus. Falls man wieder ausziehen will oder muß und der hochvolatile Wohnungsmarkt für einen Verkauf ungünstig wäre, dann darf man jedoch nicht das einzig Vernünftige tun (vermieten und abwarten), weil einem nämlich die Wohnung gar nicht gehört (siehe “bostadsrätt”) und die lieben Nachbarn es einem schlicht verbieten können, und meistens wollen sie das auch, warum, das wissen die Schweden wohl nicht mal selbst. Siehe auch http://www.thelocal.se/14594/20080926/Das Bizarre an diesem Irrsin ist, daß die Segnungen des Sozialismus, also Kündigungsschutz und bezahlbare Mieten, nur denen zugute kommen, die sich schon in den 1980er Jahren bei der bostadskö eingeschrieben haben. All anderen können selbst sehen woher sie das Geld für die Hypothek hernehmen.
Das noch Bizarrere an diesem Irrsinn ist, daß die Einheimischen das ganz natürlich finden. Vor einer Weile stand in der Zeitung, in Malmö habe sich eine Bürgerinitiative gegen den anscheinend weniger regulierten Wohnungsmarkt gebildet, dort verlangen die Bürger nach einer “richtigen bostadskö”, um endlich auch mal zwanzig Jahre auf eine anständige Wohnung warten zu dürfen.
Ich habe gar nichts gegen Schweden und seine Bewohner, ich schätze sie sogar sehr, und Stockholm liebe ich uneingeschränkt – aber das muss man auch, wenn man sich den hiesigen Wohnungsmarkt antun will.
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Und noch ein kleiner Nachtrag, auf daß man mir das mit der Bürgerinitiative nicht als Halluzination auslege: der Verein hört auf den netten Namen http://www.jagvillhabostad.nu/, also “willhabenwohnung.jetzt”, und sagt bei der Beschreibung seiner Ziele doch tatsächlich:
“Jagvillhabostad.nu arbetar för att alla kommuner med bostadsbrist ska införa en bostadsförmedling där man förmedlar bostäderna efter kö/sökandetid ” und “Vi förespråkar den modell som finns i Stockholm”.
Zu deutsch: “Jagvillhabostad.nu arbeitet dafür, daß alle Gemeinden mit Wohnungsmangel eine Wohnungsvermittlung einrichten, bei der Wohnungen nach Wartezeit vermittelt werden” und “Wir sprechen uns für das Stockholmer Modell aus”.
Wenn man dann noch bedenkt, daß das eine Vereinigung von jungen Leuten ist, die also auf solchen großartigen Wartelisten unmöglich schon irgendwelche erfolgverprechenden Plätze haben können, dann fällt einem doch wirklich gar nichts mehr ein.
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Neuhier: Ich kann deine Sichtweise nachvollziehen, aber wie du ja auch selbst schreibst, scheinen die Schweden damit sehr gut klarzukommen. Schon junge Leute leihen sich Geld, um ein bostadsrätt zu kaufen und wenn man einmal eins hat und die Schulden abbezahlt sind, ist man “im System” und kann bei jedem Umzug das eine Wohnrecht verkaufen und sich ein anderes Kaufen. Eventuelle zeitliche Marktunterschiede spielen ja kaum eine Rolle, wenn man sowohl verkauft als auch kauft.
Man kann es wohl so sehen, dass das “System” jedem einmal einen riesigen Batzen Geld abnimmt, aber einem dann akzeptable Bedingungen anbietet. Wer sich weigert, den Tribut zu zahlen, muss eben warten.
Das mit dem Abbezahlen der oben erwähnten Kredite ist aber für viele auch nicht einfach. Schweden ist neben restsozialistisch eben auch konsumvernarrt und es ist leicht, sich für Auto, Fernseher etc. zu verschulden. Bei den Wohnungskrediten wird beworben, dass sie “rückzahlungsfrei” sind, also dass man nicht tilgen muss, wenn man nicht kann oder will. Dann zahlt man eben nur dauerhaft seine Zinsen… Schönes Geschäft für die Banken.
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Hallo Thomas,
versteh mich bitte nicht miß – es liegt mir fern, die Schweden für ihr System zu kritisieren, aber dessen absurde Aspekte, vor allem was Stockholm angeht, sind ja nicht zu übersehen.
Hinsichtlich der privaten Verschuldung scheint mir, daß die unglaublichen Preise für bostadsrätter in Stockholm (und Göteborg und Malmö) zum guten Teil erst dadurch ermöglicht werden, daß die Banken großzügig tilgungsfreie Hypothekendarlehen mit minimalem Eigenanteil und beweglichem Zinssatz anbieten. Solange die Wohnungspreise immer weiter steigen und die Zentralbank sich mit Zinserhöhungen zurückhält, ist das ja auch in Ordnung – bezahlt man halt die Miete an die Bank und macht irgendwann mal ein Geschäft mit dem Verkauf. Aber wenn diese Voraussetzungen mal nicht mehr gegeben sind? So schlimm wie in USA wirds vielleicht nicht werden, aber es hat schon ähnliche Aspekte wie dort, indem ein Teil des ganzen Wohlstandes auf labilen und fiktiven Werten beruht, nämlich auf Annahmen über die zukünftigen Immobilienpreise und die zukünftige Bonität der Immobilienbesitzer. Das Ganze ist eine Wette auf die Zukunft mit ungewissem Ausgang. Wenn man als Zugereister in Stockholm halbwegs erfreulich wohnen will, hat man leider kaum Alternativen zu diesem gefährlichen Spiel.
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Wenn ich als “Experte” da etwas hinzufügen darf.
1. Dieses System, von einem kleinen Bostadsrätt durch immer wieder neue Wohnungskredite zu einer ordentlichen Wohnung zu gelangen, funktioniert nur solange, wie der Wert einer Wohnung schneller steigt als man an Zinsen an die Bank zahlt. Ist das nicht mehr der Fall, klappt das ganze System ziemlich zusammen, was man derzeit schön sehen kann. Momentan würde ich jedenfalls nur dann ein Bostadsrätt kaufen, wenn ich ordentlich Eigenkapital habe. Sollte das aber der Fall sein, dann wäre es dumm, im Moment nicht zuzugreifen, denn die Preise sind im freien Fall, und wenn man ohnehin der einzige Interessent für eine Wohnung ist, kann man echte Schnäppchen machen.
2. Ohne Eigenkapital würde ich mich vor allem bei sämtlichen Bostadskös anmelden, die es so gibt. Und dann würde ich davon Abschied nehmen, in absehbarer Zeit in so schicken Gegenden wie Lilla Essinge, Östermalm oder Lidingö zu wohnen. Konkret: nicht in der Stockholmer Bostadsförmedling suchen, denn die hat mehrere hunderttausend Mitglieder, und mit wenig Wartezeit kriegt man kaum etwas, das es wert wäre, einen Warteplatz abzugeben. Dann lieber nach Nynäshamn oder so ziehen, was übrigens landschaftlich überaus reizvoll sein kann, wenn auch nicht verkehrstechnisch.Ansonsten: da das Thema Wohnung in Stockholm einen Smalltalk-Charakter hat wie Gespräche über das Wetter, hat sich auch meine Einstellung zu dem System insofern etwas geändert, dass ich es als gegeben hinnehme – auch wenn es trotzdem ein ziemlicher Käse bleibt. Es ist eigentlich nicht zu erwarten, dass sich die Situation jemals entspannt. Echte Eigentumswohnungen sollten ja eigentlich 2009 kommen, aber das glaube ich auch erst, wenn es dann mal so ist.
Zuwider geht mir derzeit aber vor allem die ökonomisch vollkommen idiotische Einstellung, die in Schweden Normalität ist. Man betrachtet die Zinszahlungen einfach als Miete und “spart” daneben etwas an. Dabei weiß jeder Sparbuchbesitzer, dass Habenzinsen immer niedriger als Sollzinsen. Folglich macht man Verlust, was jeder Zweitklässler verstehen kann.
Dass gepumptes Geld nie so gut ist wie eigenes, scheint ins Bewusstsein des Durchschnitsschweden nicht durchgedrungen zu sein. Vielleicht bin ich da aber einfach zu “deutsch”. -
Kleiner Nachtrag: der größte Knüller bei der Bostadsrättssuche ist meiner Ansicht nach boligan – da kann man sich mit Hilfe von Suchkriterien schön im Überblick auf der Karte ansehen, was es so alles gibt.
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Neuhier: Kritik ist doch i.A. nichts schlechtes, sondern zeugt davon, dass man sich kümmert und etwas verbessern will.
Zu euch beiden: Das System funktioniert für Privatleute nicht nur, wenn die Preise dauernd steigen. Selbst die, die vor einem Jahr zu Höchstpreisen gekauft haben, verlieren nichts, wenn sie jetzt umziehen. Sie verkaufen mit Verlust, aber kaufen auch wieder billig ein. Wenn man das Geld nie “zurückhaben” will, also spekuliert, kann einem der Markt eigentlich egal sein, wenn man sein erstes bostadsrätt hat und danach immer nur gleichwertige tauscht.
Will man jedes Mal ein etwas besseres spielt es natürlich wieder eine Rolle, aber die Markteffekte sind abgemildert. Wie gesagt: Kommt man damit klar, eine Million Kronen zu leihen und in absehbarer Zeit zurückzuzahlen, ist das System nicht soo schlecht.
Fabian: Das ist in der Tat sehr ungeschickt, Spargeld auf der Bank haben zu geringeren Zinsen als der unbezahlte Kredit. Andererseits ist es sicher möglich, einen 5%-Kredit mit einem geschickt gewählten Fonds-Sparbuch zu übertreffen.
Zu boligan.se: Was ist daran besser als hemnet.se? Die Karte hats da auch, wie oben erwähnt. Und die Mäklarseite ist einen Klick näher.
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Das Problem an dem System ist, dass es permanent auf die eigene Kreditwürdigkeit spekuliert. Geht die einmal wegen Arbeitslosigkeit den Bach hinunter oder steigen die Zinsen (vor langer Zeit waren es auch schon mal über 10%), dann geht die Kalkulation, der man blind vertraut hat, nicht mehr auf und man steht vor einem Scherbenhaufen. Ich habe ja nichts gegen einen Wohnungskredit und würde selber einen aufnehmen, aber dass man diesen nicht tilgen muss, ist ökonomisch höchst unvernünftig.
Das führt dazu, dass die Leute ihre Schulden nur dann zurückzahlen, um neue aufzunehmen – man leiht sich immer mehr Geld und erhöht damit das Risiko. In guten Zeiten funktioniert das exzellent und sorgt für eine ziemliche Verschuldung der Leute, die aber nicht tragisch ist. In schlechten Zeiten hingegen wird im schlimmsten Fall zwangsversteigert.Das könnte in Frankreich oder Deutschland, wo man schon immer harte Kreditkriterien ansetzt und eine Tilgung verlangt, in der Form nicht passieren. Letztendlich tun sich weder die schwedischen Banken noch die Schweden selbst damit keinen Gefallen.
Ich hatte diese schicke Karte bei Hemnet noch nicht gesehen. Da ein Kauf bei mir im Moment nicht in Frage kommt, bin ich selten auf der Seite.
Die Karte bei boligan.se hat den kleinen Vorteil, dass man sich sogar das ganze Land auf einer Karte anzeigen lassen kann und man dann die Suchkriterien einschränkt. Auf diese Art muss man sich nicht durch die ganzen Kommunen klicken und sieht auf einen Blick, wo sich Wohnungen mit den entsprechenden Kriterien befinden. Allerdings hat man bei Boligan keine Flugfotos. -
Sicher, bei der allgemeinen Frage der Ver- und Überschuldung stimme ich zu. Das scheint hier einfacher zu sein als z.B. in Deutschland, hat ja aber nicht nur was mit Wohnungen zu tun. Es braucht halt mehr Eigenverantwortung vom Kreditnehmer, aus eigenem Interesse auch zurückzuzahlen. Ein Sozialdarwinist würde sagen, das sei ein gutes Auswahlsystem.
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